Un crédit immobilier au meilleur taux

Pour vous rendre acquéreur d’un bien immobilier (maison ou logement), rien ne vaut le crédit immobilier ! C’est la meilleure voie pour devenir propriétaire rapidement, et avec un capital initial relativement restreint.

Mais attention ! De par son importance, le crédit immobilier peut avoir des répercussions très lourdes sur votre budget ! Il faut donc choisir avec soin son établissement financier, et étudier précisément les modalités de remboursement et le taux immobilier qu’il propose.

Il est aujourd’hui relativement difficile de décrocher un crédit immobilier avec un taux d’intérêt faible, les banques demandant une série de garanties avant de vous l’accorder. Et moins vous avez de garanties à fournir, plus la banque prend de risque, et plus elle vous fera payer cher votre crédit immobilier.

Un bon investissement immobilier au meilleur taux se prépare donc en étudiant toutes les possibilités de crédit mobilier existant, et toutes les offres des établissements de crédit. Plus vous avancerez en connaissance de cause, plus vous pourrez choisir avec soin votre crédit, et plus vous obtiendrez un crédit immo efficace et peu cher.

Nous vous proposons ici les différents éléments qu’il faut maîtriser dans le but d’obtenir le meilleur crédit immobilier possible.

Définition du crédit immobilier

Le crédit immobilier (ou prêt immobilier) est un financement par emprunt permettant l’achat d’un bien immobilier, d’une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant.

Le crédit immobilier est une pratique qui tend à se populariser de nos jours. La plupart des ménages y font aujourd’hui appel pour devenir propriétaire.

Bien souvent, l’emprunt immobilier vous engage pour une longue durée.

Les types de crédit immobilier

Il existe différents types de prêt immobiliers, selon les modalités de ceux-ci. Ils peuvent se classer en deux grandes catégories : les prêts réglementés par l’Etat, et les prêts bancaires.

Comment contracter un prêt immobilier ?

Le crédit immobilier est établi par une banque ou un organisme de crédit spécialisé. Il vous suffit donc de vous présenter avec votre projet auprès de l’établissement de crédit de votre choix. Celle-ci constituera un dossier « Prêt immobilier » qui sera étudié avec minutie, et où il vous sera demandé d’apporter des pièces justifiant vos revenus. Une fois le dossier étudié, l’établissement de crédit vous octroiera ou non un crédit immobilier.

Quelles sont mes possibilités d’emprunt ?

Chaque emprunt immobilier est modulable selon vos besoins d’une part, mais également selon votre profil.
Vous désirez contracter un prêt immobilier, et aimeriez connaître les solutions possibles ? Les outils suivants permettent d’analyser vos ressources pour définir le type de prêt immobilier qui vous convient.

Le crédit moto

Principe du crédit moto

Le crédit moto est, comme le crédit auto, une forme de prêt vous permettant d’acquérir une moto sans toucher à votre capital. C’est une forme de crédit à la consommation.

Le crédit moto est moins popularisé que le crédit auto, mais tend à progresser en raison de l’augmentation des ventes de moto ces dernières années (229 364 motos immatriculées en 2007, soit 4% de plus qu’en 2006). A remarquer, la progression des vente des scooters et des 125 cm3.

Les types de crédit moto

Il existe aujourd’hui plusieurs types de crédit moto, calqués sur les crédits auto existants. Nous avons choisi de vous en présenter trois, ceux que nous avons jugés les plus intéressants : le crédit moto affecté, le crédit moto personnel et la location avec option d’achat (LOA).
A noter que le seul crédit proposé par un établissement de financement est le crédit moto personnel, le crédit moto affecté et la LOA étant proposés par votre garagiste ou votre concessionnaire. Il faudra encore que la moto se démocratise pour que votre banque élabore ce nouveau type de prêt consacré à la moto.

Le crédit moto chez le concessionnaire

Tout comme pour le crédit auto, le concessionnaire est le plus à même de vous faire des offres de financement adaptés à votre achat. Les propositions sont immédiates. Il pourra vous proposer deux types de crédit : le crédit moto affecté, et le contrat de type location vente (ou Location avec option d’achat)

  • Le crédit moto affecté concerne uniquement les motos neuves. Il est rattaché aux conditions de livraison et de réception du véhicule : il vous permet de ne commencer à payer les mensualités que lorsque vous avez reçu votre moto. Nous vous conseillons, même si cela n’est pas obligatoire, de faire un apport personnel : votre TEG risque de baisser substantiellement.

Notez que votre concessionnaire perçoit une commission sur chaque prêt délivré, il se peut que la négociation de celui-ci soit difficile.

  • La location avec option d’achat (LOA) ne concerne également que les motos neuves. Pour obtenir votre moto, vous versez d’une part une garantie, puis devenez « locataire » de celle-ci pour une durée déterminée. A l’issue de cette durée, vous avez le choix de racheter ou non votre véhicule, en versant une « option de rachat », qui est en général égale au dépôt de garantie.

Notez que ce type d’investissement est particulièrement recommandable pour les entreprises pour des raisons comptables et fiscales. Le conducteur de la moto est considéré comme responsable en cas de vol ou d’accident, bien que locataire.

Le crédit moto chez l’établissement de crédit

Le crédit moto personnel est délivré par votre banque, et est aux mêmes conditions qu’un prêt personnel. Vous pouvez acheter avec celui-ci une moto neuve ou d’occasion. Il vous permettra de bénéficier des conditions du marché, et vous pourrez augmenter le montant que vous désirez : il n’est pas affecté à un bien particulier. Néanmoins, il ne pourra bénéficier de la garantie d’annulation du prêt dans le cas d’une moto défectueuse.

Notre conseil

Nous avons choisi de ne pas vous présenter les crédits de type renouvelables ou revolving : ce type de crédit nous paraît abusif. Le taux est en effet très élevé (TEG oscillant entre 18% et 20%), même s’il offre des compensations : vous pourrez par exemple ne rien rembourser durant les trois premiers mois, mais payez au prix fort cet avantage.
Ne vous laissez pas piéger par ce type de crédit, bien qu’il vous permette quasiment sans condition de contracter un emprunt : les taux sont exorbitants, et les conditions de remboursement se font à votre désavantage.

Quelques pages sur la moto en complément

Si vous cherchez une moto d’occasion, une motocross, un scooter, un accessoire moto, un blouson de moto, la côte de l’argus moto, une batterie de moto, un casque moto, une casse moto ou une moto ancienne, une moto RC, un blouson moto, des bottes moto, une veste enduro ou une combinaison moto, de la bagagerie moto, un protège-réservoir moto, vous pouvez visiter cette catégorie regroupant des sites consacrés à la moto, comme par exemple le site Motoblouz pour trouver un équipement pour la moto ou le scooter.

L’assurance de crédit immobilier : décès invalidité et perte d’emploi

Principe de l’assurance de crédit immobilier

L’assurance crédit est une garantie pour l’établissement vous accordant le prêt immobilier: elle permet de prémunir votre banquier contre le risque de non-remboursement. Il existe plusieurs types d’assurances de crédit immobilier, en fonction du risque couvert: assurance décès, assurance invalidité, assurance d’incapacité temporaire de travail et assurance chômage.
Bien souvent, le coût des assurances de crédit vient s’ajouter au coût du crédit synthétisé par le TEG, venant gonfler le coût de votre emprunt. Le coût des assurances est donc un coût caché de votre crédit, n’hésitez pas à vous le faire expliquer et à l’inclure dans vos simulations d’emprunt, pour trouver le crédit le moins cher.

Bien choisir son assurance

Mais si l’assurance est obligatoire, vous êtes libre de choisir l’établissement auprès duquel la contracter: vous n’êtes ainsi pas forcer de vous assurer auprès de la banque vous octroyant votre prêt. Vous êtes donc en mesure de faire jouer la concurrence au niveau des assurances pour choisir celle qui vous convient le mieux… et vous revient moins cher !
Ces assurances sont pour la plupart exigées par le banquier, donc obligatoires. Elles jouent un rôle important dans votre négociation de votre prêt avec votre établissement de crédit: plus vous prenez d’assurances, plus vous pourrez négocier un taux d’emprunt réduit avec votre banquier. Vous pourrez ainsi négocier un prêt immobilier pas cher.

De plus, ces contrats d’assurance sont assortis de franchises, c’est-à-dire des durées durant lesquelles les garanties ne jouent pas. Les franchises sont négociables avec votre assureur, et varient d’un contrat à un autre.

L’assurance décès

Principe

L’assurance décès couvre le risque de décès de l’emprunteur. Si l’assuré décède, les sommes restant à rembourser sont prises en charge par l’assurance. Ces sommes n’étant plus à la charge du défunt, elles ne sont pas remboursables par les héritiers de celui-ci. Cette assurance est donc à la fois une garantie pour le banquier mais également pour vos héritiers.

Conditions requises

L’assurance décès nécessite que vous remplissiez un questionnaire de santé, afin que votre assureur connaisse le risque qu’il encourt. Selon ce questionnaire, il pourra ou non vous refuser l’assurance.

Particularités

Plusieurs assurances décès peuvent être cumulées.
De plus, habituellement, cette assurance est couplée à l’assurance invalidité pour donner une « assurance décès-invalidité », couvrant les deux types de risque.

Ne pas confondre…

L’assurance décès ne doit pas être confondue avec l’assurance vie: si l’assurance-vie est un placement financier, l’assurance décès permet de donner à votre famille un pécule ex-nihilo en cas de disparition.

L’assurance invalidité et l’assurance d’incapacité temporaire de travail

Principe

L’assurance invalidité couvre une invalidité complète, partielle, durable ou temporaire. Elle varie en fonction du degré d’invalidité.
L’invalidité est prononcée lorsque l’état de santé d’une personne génère une diminution de 2/3 de sa capacité de travail. Une pension est alors versée permettant de faire face à cet imprévu, et l’assurance prend à sa charge la dette contractée par l’assuré durant la durée de l’invalidité. Elle se substitue ainsi à l’emprunteur auprès de la banque.

Conditions requises

L’assurance décès nécessite que vous remplissiez un questionnaire de santé, afin que votre assureur connaisse le risque qu’il encourt. Selon ce questionnaire, il pourra ou non vous refuser l’assurance.
De plus, vous ne pouvez contracter d’assurance invalidité si vous avez plus de 60 ans. Vous devez être également affilié à la sécurité Sociale.

Particularités

L’assurance invalidité est une véritable protection sociale. Son montant varie en fonction de votre espérance de vie;
L’assurance invalidité est généralement couplée à une assurance décès, donnant une « assurance décès-invalidité » et couvrant les deux types de risque.

L’assurance chômage

Principe

L’assurance chômage intervient en cas de perte d’emploi. Elle se substitue à l’emprunteur dans le remboursement de l’emprunt durant le chômage de celui-ci.
Si l’assurance chômage n’est pas obligatoire (contrairement aux assurances décès-invalidité), certains établissements l’exigent sous peine de ne pas accorder de prêt immobilier.

Conditions requises

L’assurance chômage est soumise à quatre conditions :

  • Une limite d’âge est imposée, variant de 55 ans à 60 ans selon les institutions bancaires,
  • Avoir souscris à une assurance invalidité-décès,
  • Pouvoir bénéficier, en cas de chômage involontaire, du revenu de remplacement octroyé par le Pôle Emploi (et prévu dans le Code du Travail)
  • Être salarié, et avoir un Contrat à Durée Indéterminée (CDI). Il peut vous être demandé une durée d’ancienneté minimale (6 mois…)

De plus, la période d’indemnisation est limitée à 4 ans.

Particularités de l’assurance chômage

L’assurance chômage est bien souvent plafonnée, ainsi que la durée de prise en charge. Celle-ci varie de 18 mois (cas le plus fréquent) à 48 mois. Renseignez-vous bien auprès de votre assureur afin de ne pas vous retrouver dépourvu.
Les assureurs vous prennent en charge de manière différente : certains ne font que reporter vos mensualités, d’autres les prennent partiellement ou complètement en charge.
Une franchise est également mise en place, vous obligeant de ne percevoir votre assurance de prêt chômage qu’après un délai variable (généralement de 90 jours).

Coût de l’assurance chômage

Le coût varie en fonction du mode de calcul :

  • Soit il sera basé sur le montant des mensualités de remboursement du prêt : il variera alors de 1 à 1.5% de ces mensualités
  • Soit il sera basé sur le capital total emprunté, et s’élèvera de 0.09% à 0.67% par an selon le pourcentage d’indemnisation.

Avantages et inconvénients

L’assurance de prêt chômage vous apporte une certaine sécurité, et vous permet de limiter vos risques de défaillance de paiement en cas de perte d’emploi. Ce type d’assurance est également relativement souple, et peut donc être contracté à n’importe quel moment de votre emprunt immobilier.
L’inconvénient principal est le coût de cette assurance, est le fait que les conditions d’obtention sont particulièrement restrictives.

Prêt immobilier 1% logement pour les salariés

Le prêt 1% logement pour les salariés

Le 1% logement permet aux salariés d’obtenir auprès de leurs employeurs, des prêts afin d’acquérir un bien immobilier. En effet, votre employeur est tenu, par le biais de la cotisation, de participer au financement de votre logement principal.

Toutes les entreprises industrielles ou commerciales d’au moins 10 salariés sont tenues de réserver annuellement une partie équivalente à 0.45% de leur masse salariale (au lieu de 1% auparavant, d’où le nom d’origine de ce crédit) au financement de la résidence principale des employés. Cet emprunt vous sera attribué sans condition de ressources. Son montant est plafonné à 16.800 € mais il vous permettra de bénéficier de taux avantageux. Il s’échelonne sur une durée allant de 5 à 20 ans.

Les bénéficiaires du prêt 1% logement

Ce prêt est destiné essentiellement aux employés qui cherchent à acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien) ou un terrain à construire. L’attribution de ce crédit n’est soumise à aucune condition, il suffi que votre demande soit acceptée par votre employeur.

Parfois, votre employeur peut refuser votre dossier de crédit 1% logement pour plusieurs raisons notamment si la contribution annuelle réservée à titre de crédit 1% logement est déjà dépensée ou si les fonds disponibles sont attribués à d’autres fins prioritaires, ou à certains salariés tels que les aides aux jeunes recrues…

Ne vous tracassez pas aux sujet de vos échéances en cas où vous quittez votre emploi actuel, car le prêt 1% logement n’est pas lié au contrat de travail : vous gardez toujours la possession de votre logement même si vous abandonnez votre poste dans l’entreprise.

Quel est l’objectif recherché par un crédit 1% logement ?

Le prêt 1% logement est accordé par les entreprises à leurs salariés, pour le financement de l’achat de leur résidence principale (elle doit être occupée plus de 8 mois par an).

Si vous voulez bénéficier de ce prêt, vos ressources ne doivent pas dépasser un plafond qui varie selon la situation géographique du bien et de la composition du ménage.

Votre prêt peut être destiné à :

  • l’acquisition et l’aménagement d’un terrain pour sa construction ;
  • L’achat d’une résidence neuve.
  • La construction de votre terrain à condition que ses travaux soient achevés dans un délai maximal de quatre ans.
  • l’achat d’un logement ancien avec des travaux d’aménagement mais dont montant dépasse 20 % du prix de l’achat.
  • l’achat d’un logement ancien sans travaux.

Quel est le montant du crédit 1% logement?

Ce prêt peut généralement financer jusqu’à 50 % du coût de votre opération d’achat surtout si vos revenus sont assez faibles. Ce plafond varie souvent en fonction de l’implantation géographique du bien et du type d’acquisition (logement neuf, terrain…).

Quel est son taux d’intérêt?

Le taux de ce crédit varie généralement entre 1,5 et 3 %, quant à sa durée de remboursement, elle est comprise entre 5 et 20 ans. Si c’est votre employeur qui accorde directement ce prêt, vous serez exonéré des frais de dossier et de ceux relatifs à l’assurance et mais le taux sera à son maximum (3 %). En cas ou la gestion des fonds sera confiée à un organisme extérieur, le taux baissera de moitié jusqu’à 1,5 %.

Prêt conventionné sans condition de ressource

Qu’est ce qu’un prêt conventionné ?

Le Prêt Conventionné (PC) est un crédit qui vous propose de financer l’acquisition de votre bien immobilier sans aucune condition de ressources. Il est accordé par toutes les banques ou les établissements financiers ayant signé au préalable une convention avec l’État. La souscription à cet emprunt vous permet d’accéder à l’aide personnalisée au logement (APL) accordée par la caisse d’allocations familiales.

Quelle opération peut-on financer par ce type de crédit ?

A l’instar des autres crédits immobiliers, le crédit conventionné peut financer toutes les opérations d’acquisition ou de construction d’un bien immobilier à condition qu’il soit destiné à l’achat d’une habitation principale.

Quel montant peut-on obtenir par un prêt conventionné ?

Le prêt conventionné peut couvrir jusqu’à 90 % du coût global de votre achat. En vue de former votre apport personnel et compléter le reliquat de votre financement, ce crédit peut être cumulé avec d’autres emprunts.

Quelle durée choisir ?

Vous pouvez choisir une durée convenable à vos objectifs. Si le prêt est destiné à la construction de votre terrain ou à l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, vous pouvez étaler vos mensualités sur une durée de 10 à 25 ans. S’il est destiné uniquement au réaménagement d’un bien déjà existant, la durée du prêt peut varier entre 5 et 15 ans.

Quel taux choisir ?

Le prêt conventionné peut être contracté à un taux fixe ou variable. Il est plafonné et sa valeur dépend de l’établissement prêteur. Généralement, il est compris entre 5,80 % à 6,50 % dans le cas d’un taux fixe, et de 4,95 % à 5,50 % pour un taux révisable.

Quels sont les avantages d’un prêt conventionné ?

Le taux offert par le prêt conventionné devance celui offert par les produits bancaires classiques, toutefois plusieurs avantages encouragent l’emprunteur à y avoir recours :

  • Il est accordé aux ménages sans aucune condition de ressources.
  • Il permet d’accéder à l’aide personnalisée au logement
  • Il permet de bénéficier de certains avantages fiscaux si votre acquisition est dans le neuf.
  • Il permet de cumuler des prêts pour financer le coût total de votre projet sans se soucier d’aucun frais.

Existe t-il des conditions pour contracter le prêt conventionné ?

L’obtention de ce prêt est soumise à plusieurs critères concernant votre bien immobilier.

  • La résidence financée doit être exploité à titre de logement principal.
  • Cette résidence peut être occupée par vous-même ou votre conjoint, ou vos ascendants ou descendants ou ceux de votre conjoint.
  • La superficie du bien doit répondre aux normes d’habitabilité selon la composition du foyer et le type du bien.
  • Le prix ne doit pas dépasser le plafond fixé selon la zone géographique.
  • En cas de construction d’une maison individuelle, les travaux ne doivent pas dépassé un délai de 3 ans maximum.

Peut –il être cumulé avec d’autres prêts ?

Le prêt Conventionné peut être complété par d’autres types de prêts tels que le prêt à taux 0, le prêt action logement, le prêt épargne logement, le prêt fonctionnaire, le prêt relais …

Contracter un crédit immobilier

Contracter un crédit immobilier est toujours une opération délicate dont dépendent plusieurs facteurs. Ce dossier a été réalisé dans le but de vous aider dans le choix de votre emprunt immobilier.

Le bon profil, ou l’importance de l’apport personnel

D’une part, il faut évaluer son profil, et pouvoir tirer de sa situation tous les avantages financiers possibles, et ce dans le but de négocier le meilleur crédit possible avec son banquier. Credit-Pas-Cher.org s’est penché pour vous sur cette situation, et vous détaille les points essentiels de votre dossier à faire valoir, ainsi que les caractéristiques générales d’un emprunteur idéal.

Les pièces justificatives à fournir pour un prêt immobilier

D’autre part, vous devez fournir un certain nombre de pièce et de justificatif vous permettant d’ouvrir un dossier. Ces pièces officient comme garantie de votre situation pour votre créditeur, qui peut ainsi mesurer ou votre solvabilité ou la réalité de votre situation financière. Plus vous êtes en mesure de rassurer votre banquier, plus vous obtiendrez le meilleur taux possible pour votre crédit.

Le choix de l’établissement de crédit

Il vous faut également choisir avec soin votre établissement de crédit. Un établissement de crédit peut être soit une banque, soit un institut spécialisé dans le crédit et vous permettant d’obtenir des prêts au meilleurs taux.

Il faut comparer les différents établissements de crédit entre eux selon le prêt qu’ils vous proposent : les modalités d’emprunt changent en effet d’une banque à une autre, et vous pouvez, si votre dossier est suffisamment bon, faire entrer les banques en concurrence les unes avec les autres afin d’obtenir finalement les meilleurs conditions possibles. Faire baisser ses mensualités, obtenir un meilleur taux d’intérêt, réduire les commissions d’emprunt : autant de possibilité que permet la mise en concurrence des établissements de crédit entre eux.

Les modalités de remboursement

A déterminer à l’avance, les modalités de remboursement doivent attirer votre attention lorsque vous contracter un crédit. En effet, elles impacteront vos revenus durant toute la durée du crédit. Credit-pas-cher.org vous présente ici les choix qui s’ouvrent à vous, afin que vous puissiez faire celui convenant le mieux à votre situation financière.

Avant de signer votre crédit immobilier

Retrouvez ici les dernières vérifications à effectuer afin de vous assurer que vous n’avez rien oublié. En effet, tout ce qui est contractuel vous engage, et les sommes engagées dans l’immobilier étant importante, mieux vaut ne rien oublier ! Credit-pas-cher.org vous aide à bien relire votre contrat de prêt pour n’oublier aucun élément clé.

Caractéristiques d’un bon profil

Caractéristiques générales d’un « bon profil » de l’emprunteur immobilier

Votre banque ou votre établissement de crédit doit, avant de vous octroyer un emprunt, établir le risque potentiel qui l’engage. Elle détermine ainsi les conditions financières du crédit qui vous sera accordé. Pour ce faire, elle étudie six caractéristiques financières :

1) Le montant de votre apport personnel

Plus celui-ci est important, plus votre profil est jugé « bon » par la banque. En effet, votre investissement personnel dans un projet est un signe fort pour la banque : d’une part, il indique que l’achat réalisé avec le prêt a une vraie valeur à vos yeux et vous engage; d’autre part, le fait que vous puissiez constituer et débourser le montant de votre apport personnel indique que vous avez une capacité d’épargne et donc de remboursement; enfin, la banque inscrit une garantie sur l’ensemble du bien acheté, aussi plus celui-ci est financé par votre apport personnel et moins le risque pris par la banque est élevé.
Il est en général demandé à l’emprunteur d’apporter au moins 10% de la valeur finale du bien, et de prendre à sa charge les frais d’acquisition (frais de notaire, …)

Les banques utilisent un jargon particulier pour définir le financement de projet: la quotité de financement. Elle représente la part du prêt consenti par rapport au coût total de l’opération. Plus la quotité est élevé, plus le risque pris par la banque est élevé et moins votre profil est bon.

2) Le ratio d’endettement

Plus celui-ci est élevé, moins votre profil est bon. En effet, un ratio d’endettement élevé indique que vous avez déjà des emprunts en cours donc des mensualités à rembourser. Les mensualités étant plafonnées par rapport à votre revenu mensuel (elles doivent être inférieures à 33% de celui-ci), les échéances de recouvrement de la dette sont menacées. La banque risque donc de se faire rembourser plus tard s’il s’avère que vous êtes défaillants ou que votre revenu diminue d’un coup (licenciement…)

Le taux d’endettement est l’addition de toutes les mensualités de prêt que vous avez et que vous désirez contracter. Il est ensuite divisé par la somme de vos revenus durables.
En fonction de votre situation, certaines exceptions peuvent être accordées : ainsi, si vos charges sont déjà à ce niveau et assumées sans problème (comme un loyer de logement). Les banques et établissements de crédits restent néanmoins assez sévères vis-à-vis de ce critère.

Les banques utilisent un outil, appelé « quotient familial » ou « reste à vivre », et qui permet d’évaluer la situation d’une famille aux revenus limités. L’objectif est de voir si la famille peut subvenir à ses besoins malgré l’emprunt courant sur eux. Son calcul dépend du nombre de membres constituant le ménage, du taux d’endettement et du revenu familial.
Quotient familial mensuel : (Revenu mensuel – Mensualités) / Nb de membres dans le ménage
Les banques placent un seuil minimal à 4 800€ par an.

Les banques ont également une tolérance en fonction de la durée du prêt : plus celle-ci est courte, plus votre taux d’endettement pourra être élevé. En effet, il sera alors possible si vous n’arrivez pas à rembourser dans le temps de diminuer les mensualités et d’étendre le prêt. Cette règle s’applique tout particulièrement aux emprunts durant moins de 10 ans.

3) la régularité des revenus, et leur pérennité

Les banques, vous l’avez compris, cherchent à limiter leur risque. Pour ce faire, elles cherchent des emprunteurs ayant une source de revenu « garantie » à long terme. Elles feront donc plus facilement confiance à un employé en CDI qu’à un freelance établi depuis peu…
Néanmoins, il est très rare aujourd’hui de « faire carrière » dans une entreprise. Les banques prennent en compte cette mutation de la société, et regardent plus l’ancienneté à une fonction. Vous pouvez avoir changé d’entreprise de nombreuses fois, votre dossier sera regardé favorablement si vous avez exercé sur une durée relativement longue la même fonction.

Certaines banques sont pointilleuses sur la pérennité des revenus au point qu’elles exigent une ancienneté minimum dans l’entreprise, variant de 8 mois à 12 mois. Elles demandent également aux salariés d’être liés par un Contrat à Durée Indéterminée, et il est relativement difficile aux professions libérales d’obtenir des taux avantageux en regard de leur situation « précaire ».

Nous vous conseillons donc de ne pas hésiter à attendre avant de contracter un emprunt : plus vous serez longtemps dans une entreprise ou à une même fonction, plus votre dossier sera vu d’un oeil favorable par votre établissement de crédit, et plus vous serez en mesure de négocier des meilleurs taux.

4) Le comportement financier

La banque étudie également votre comportement financier, c’est-à-dire votre rapport avec l’argent : êtes-vous du type à économiser de l’argent, ou celui-ci vous brûle-t-il des doigts ? Vous l’aurez compris, plus vous êtes économe et plus la banque aura tendance à vous prêter à des taux avantageux.

5) la durée du prêt

Les banques préfèrent un prêt court, car elles sont alors plus sûres de récupérer rapidement l’argent investi. Le risque qu’elles prennent sur un prêt de 10 ans n’est évidemment pas le même que sur un prêt de 20 ans, en raison de la durée de non-remboursement potentiel qui s’allonge.
En général, les banques tablent sur une durée de 10-15 ans pour un prêt « normal ». Allonger la durée du prêt, c’est augmenter votre taux d’intérêt, et donc le coût de votre emprunt, sauf si vous êtes en mesure de fournir des garanties suffisamment importantes pour vous assurer la confiance de votre banquier.

6) La pertinence de l’acquisition

Plus votre achat a des chances de prendre de la valeur, plus votre banquier verra votre emprunt immobilier d’un bon oeil. La raison est simple : si vous ne le remboursez pas, votre établissement de crédit est en mesure de saisir votre achat pour se rembourser. Il préfèrera donc un investissement qu’il pourra vendre aisément.
Les banques essaient également de réduire la part de votre emprunt concernant les travaux. En effet, ceux-ci apportent une valeur moindre à l’investissement. Elles fixent ainsi des conditions de non dépassement de 30-40% de l’investissement financé.

Les pièces justificatives à fournir

Les banques demandent en général les mêmes éléments, aussi il suffit de faire une copie de ces justificatifs pour que vous puissiez remplir des dossiers de prêts auprès de nombreux établissement bancaires et comparer les conditions octroyées !
Dans la pratique, CreditPasCher vous conseille de vous présenter aux banques avec l’original des justificatifs, les banques en ayant besoin pour certifier la copie remise. N’oubliez pas que, dans le cas où le prêt est sollicité pour un emprunteur et un co-emprunteur, les documents remis doivent concerner les deux personnes.

Les pièces justificatives vous concernant

  • Un justificatif d’identité (une carte nationale d’identité, un passeport)
  • Un justificatif de domicile : il peut s’agir d’une facture liée à votre domicile, comme une facture d’électricité, de téléphone, d’eau… Les quittances de loyer ne sont pas valables. Si vous êtes logés chez un tiers et n’avez donc pas de justificatif de domicile, vous devez fournir une attestation de la part de ce tiers attestant que vous résidez bien dans ce lieu, auquel vous joindrez une facture au nom de celui-ci.

Les pièces concernant votre projet immobilier

  • S’il s’agit d’une acquisition immobilière, vous devez fournir un compromis de vente (si celui-ci est déjà signé), ou une promesse d’achat
  • S’il s’agit de travaux, vous devez fournir le devis des entrepreneurs, ainsi que le titre de vente du terrain OU le titre de propriété du bien.
  • Joignez également les coordonnées du notaire étant chargé de l’opération.

Les pièces concernant vos revenus

Afin de certifier à votre établissement de crédit le montant de vos revenus, vous devez fournir à celui-ci les éléments suivants :

  • Les deux derniers avis d’imposition envoyés par l’administration fiscale. Doit être mentionné dessus le calcul de l’impôt pour l’année considérée.
  • Vos 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salariés. Certaines banques peuvent même remonter jusqu’aux six derniers bulletins de salaire.
  • Une attestation comptable de vos revenus du dernier trimestre si vous n’êtes pas salarié, ou tout autre élément pouvant aider votre banquer à se faire une idée de vos revenus.

Les pièces concernant votre patrimoine

Les banques et établissements de crédit cherchent également à mieux cerner votre profil patrimonial pour mesurer le risque encouru en vous prêtant de l’argent. Plus vos éléments de patrimoine sont jugés satisfaisants, plus vous obtiendrez un prêt aux meilleurs taux. Il vous est donc demandé de fournir :

  • Une déclaration d’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) pour ceux y étant assujettis ;
  • Vos titres de propriété immobiliers éventuels, complétés éventuellement des contrats de prêt immobilier ayant permis de payer ces investissements. Si vous avez des tableaux d’investissements de ces prêts, il est judicieux de les fournir.
  • Vos trois derniers relevés de compte en banque. Ce document permet de valider d’une part les charges déclarées, vos revenus disponibles, mais également le solde moyen de votre compte. Elles peuvent ainsi estimer le montant de votre apport personnel.
  • Si vous disposez d’un patrimoine financier en compte d’épargne ou en valeur mobilière de placement, vous devrez également fournir le relevé de vos comptes titres, le relevé de vos comptes d’épargne et le relevé de votre contrat d’assurance vie.
  • Si vous bénéficiez d’une donation d’un proche, n’hésitez pas à lui demander une attestation : plus vous pourrez présenter d’éléments à votre banquier présentant votre situation financière sous un jour agréable, plus vous aurez de chance de voir votre dossier de crédit étudié sous un jour favorable.

En cas de crédits multiples

Si votre plan de financement comprend plusieurs crédits, vous devrez apporter à votre banquier les offres de prêt correspondantes afin de compéter votre dossier, notamment :

  • En cas d’épargne logement. Vous devez fournir, si vous êtes titulaire d’un crédit épargne logement, l’attestation de droit à prêt acquis. Ce document peut vous être fourni, sur simple demande, par l’établissement teneur de votre compte.
  • En cas de crédit relais. Vous devrez fournir, si vous êtes titulaire d’un crédit relais, les titres de propriété du bien, les contrats de prêt en cours sur le bien ainsi que le tableau d’amortissement.

Le prêt auto

Principe du prêt auto

Le crédit auto est une forme de prêt vous permettant de vous rendre acquéreur de votre voiture. C’est une forme particulière de crédit à la consommation. A l’aide du prêt auto, vous pouvez vous rendre acquéreur d’un véhicule neuf ou d’occasion.
Le crédit auto vous est proposé soit par un établissement de crédit institutionnel (banque…), soit par d’autres acteurs (constructeur automobile, concessionnaire automobile, hypermarché…)

Les types de prêt auto

Il existe différents types de prêt auto, qui dépendent souvent de la nature de l’établissement vous le proposant.

Chez le concessionnaire

D’une part, le concessionnaire auto : si vous êtes désireux de lui acheter une voiture, la proposition d’un financement sera automatique. Il vous proposera soit un prêt auto classique, soit un contrat de type location-vente.

  • Le prêt auto chez le concessionnaire comporte comme avantage d’avoir un taux réduit par rapport aux crédits auto habituels (environ 2% de moins), auquel s’ajoute des prestations de services (extension de garantie, entretien, prêt véhicule…). Néanmoins, l’apport personnel est obligatoire en contrepartie, et doit être d’au moins 20% de l’achat ; plus l’apport personnel est élevé, plus votre taux sera bas, et plus vous obtiendrez un crédit pas cher.
  • Le contrat de type location-vente (ou LOA, pour location avec option d’achat) est de plus en plus plébiscité par les consommateurs. Durant une période prédéfinie, l’emprunteur versera une mensualité au constructeur auto (un « loyer ») et sera « locataire » du véhicule. Au terme de la période, il en deviendra propriétaire. Néanmoins, durant toute la durée de cette période, il n’en sera que locataire, et le concessionnaire pourra reprendre la voiture si l’acheteur ne paye plus ses mensualités, ou ne respecte par le contrat. Le taux d’intérêt associé à ce type d’achat peut être nul, mais il faut noter que seuls les véhicules neuf bénéficient de ce type d’emprunt.
  • Le crédit voiture « ballon » prévoit le rachat par le concessionnaire, à l’issue d’une date prédéfinie, du véhicule. Vous empruntez ainsi sur une durée déterminée et avez l’assurance de revendre votre voiture à un prix fixé à l’avance.

Chez l’établissement de crédit

Si vous faites appel à un établissement de crédit habituel, les possibilités d’achat seront plus nombreuses : d’une part, vous pourrez choisir le véhicule de votre choix sans restriction (marque, neuf ou occasion). D’autre part, les modalités du prêt seront plus flexibles (pas d’apport personnel obligatoire, modalités de paiement adaptables). Vous aurez le choix entre deux types de prêt : le crédit auto et le prêt personnel.

  • Le crédit auto est directement affecté à l’achat d’une voiture. Il permet de ne payer les mensualités qu’à partir de la livraison de la voiture : ainsi, si la vente est annulée, le contrat de prêt sera également annulé. Le principal désavantage de ce type de crédit est le taux d’intérêt relativement élevé (entre 4% et 10%, d’autant plus élevé qu’il n’y a pas d’apport personnel)
  • Le prêt auto personnel est un prêt général, que l’emprunteur affecte lui-même à l’achat de son véhicule. N’étant pas affecté à un bien particulier, l’emprunteur n’aura pas à justifier les dépenses qu’il fera avec l’argent emprunté. Néanmoins, il ne pourra bénéficier de la garantie d’annulation du prêt dans le cas d’une voiture défectueuse.

5 critères clés pour évaluer votre dossier de crédit immobilier

Lors de l’établissement d’un crédit immobilier, les banques étudient avec la plus grande minutie l’ensemble des critères votre dossier. Certains points sont immédiatement rédhibitoires (fichage à la Banque de France, endettement trop élevé, absence prolongée d’emploi…). D’autres critères peuvent amener le banquier à faire la part des choses : ainsi, il saura mettre en regard points forts et points faibles de votre dossier.
Si, par exemple, vous avez une bonne capacité d’épargne, votre banquier pourra reconsidérer le fait que votre endettement soit un peu élevé. De plus, certains banques ou établissement de crédit peuvent avoir des avis divergents concernant votre dossier : votre demande de prêt peut-être refusée auprès de certains établissements tandis que d’autres vous déballeront le tapis rouge. Les critères varient d’une banque à l’autre, aussi nous vous conseillons de ne pas hésiter à multiplier les demandes de crédit pour comparer les conditions qui vous sont proposées !

Nous avons retrouvé cinq critères évalués par votre banquier pour déterminer votre profil, que nous vous transmettons ici pour vous aider à élaborer votre dossier d’emprunt.

1) Emploi et Pérennité des revenus

Ce premier critère est jugé comme déterminant par les établissements de crédits. Il se subdivise en 5 parties :

  • Très favorable : vous disposez d’un emploi (Contrat à Durée Indéterminé) depuis plus d’un an ;
  • Favorable : Vous détenez un emploi en CDI et avez entre huit mois et un an d’ancienneté ;
  • Neutre : vous détenez un CDI mais n’avez qu’entre 6 et 8 mois d’ancienneté ;
  • Défavorable : vous êtes en CDI depuis moins de 6 mois
  • Très défavorable : vous êtes en période d’essai, n’avez pas d’emploi ou êtes en Contrat à Durée Déterminée.

Notez que ce critère ne peut s’appliquer qu’aux salariés, les non salariés ayant des critères spécifiques liés aux risques de leur profession. De manière générale, il est plus facile à un salarié d’emprunter qu’à un non-salarié, les revenus du premier étant jugés plus réguliers. Plus le banquier a de lisibilité sur vos revenus, plus l’emprunt dont vous pourrez disposer sera élevé.

2) Type de bien

Le type de bien que vous choisissez a une importance pour votre banquier, car plus votre placement est intéressant, plus votre banquier aura de garanties que vous puissiez lui rembourser son emprunt (en saisissant le bien si vous n’êtes pas capable de rembourser votre emprunt.) Ici encore, 5 parties :

  • Très favorable : si le marché immobilier est très dynamique ;
  • Favorable : si le marché immobilier est dynamique ;
  • Neutre : si le marché immobilier est stable ;
  • Défavorable : si le marché immobilier est peu dynamique
  • Très défavorable : si le marché immobilier est sans activité, ou si votre projet demande de nombreux travaux. Le risque pris par le banquier est ici maximal

Les banquiers apprécient le dynamisme du marché immobilier en fonction du nombre de transactions enregistrées par les notaires sur des biens équivalents au votre.

3) Apport personnel

L’apport personnel est, comme nous vous l’avons dit précédemment, important pour votre banquier : il dénote de votre intérêt pour l’investissement acquis. Les banquiers jugent celui-ci selon 5 subdivisions :

  • Très favorable : si vous participer de 30% ou plus à l’achat du bien ;
  • Favorable : si votre apport personnel est entre 25% et 30% de la valeur du bien ;
  • Neutre : si votre apport personnel constitue entre 15% et 25% de la valeur du bien ;
  • Défavorable : si votre apport personnel ne constitue que de 10 à 15% de la valeur du bien ;
  • Très défavorable : si votre apport personnel est de 0%, si vous n’avez pas de moyen de payer les frais de notaire et/ou d’agence.

Les pourcentages que nous vous avons indiqués ici comprennent les frais de notaire et de garantie, qui sont bien souvent à votre charge et ne peuvent être couverts par votre emprunt. Les frais de notaire et les garanties s’élèvent à 6%, en général, de la valeur du bien. Si vous êtes jeune, le critère de l’apport personnel peut subir quelques exceptions. De plus, ce critère ne s’applique ni aux opérations locatives, ni aux prêts travaux, ni aux résidences secondaires si vous détenez par ailleurs un patrimoine immobilier ou mobilier.

4) Capacité d’épargne

Votre établissement de crédit prendra en compte votre épargne pour déterminer votre niveau de solvabilité. Ce critère se subdivise en 5 parties :

  • Très favorable : si vous êtes à même de conserver plus de 25% de vos revenus sur une durée de trois ans ;
  • Favorable : si vous avez su mettre de côté 10 à 20% de vos revenus sur une durée variant de 2 à 3 ans ;
  • Neutre : votre capacité d’épargne est alors jugée moyenne si vous avez épargné 10% de vos revenus en 2 ans ;
  • Défavorable : vous avez alors une capacité d’épargne très faible, ne pouvant sécuriser les paiements de vos autres échéances à l’avance.
  • Très défavorable : votre capacité d’épargne n’est pas prouvée. Votre épargne est indisponible.

L’épargne se constitue soit à partir de versements réguliers (salaires, versements mensuels…), soit à partir de versement ponctuels (Plan épargne entreprise, primes, bonus, 13ème mois…)

5) Endettement

Votre endettement courant est un indicateur assez fort pour votre banque ; il détermine le fait de savoir si un nouveau prêt pourra,ou non, vous être imputable sans soucis. Encore une fois, il se subdivise ainsi :

  • Très favorable : votre endettement représente moins de 25% de vos revenus ;
  • Favorable : votre endettement correspond à 25 ou 30% de vos revenus ;
  • Neutre : votre endettement est de 33%, ou moins ;
  • Défavorable : votre endettement varie entre 35 à 40% de vos revenus ;
  • Très défavorable : votre endettement impute plus de 40% de vos revenus.

Votre endettement sera néanmoins retraité par les banques aux vues de certains critères, comme les revenus issus de la location, votre profil d’emprunteur (avec l’évolution future de vos revenus), les allocations familiales perçues…