5 critères clés pour évaluer votre dossier de crédit immobilier

Lors de l’établissement d’un crédit immobilier, les banques étudient avec la plus grande minutie l’ensemble des critères votre dossier. Certains points sont immédiatement rédhibitoires (fichage à la Banque de France, endettement trop élevé, absence prolongée d’emploi…). D’autres critères peuvent amener le banquier à faire la part des choses : ainsi, il saura mettre en regard points forts et points faibles de votre dossier.
Si, par exemple, vous avez une bonne capacité d’épargne, votre banquier pourra reconsidérer le fait que votre endettement soit un peu élevé. De plus, certains banques ou établissement de crédit peuvent avoir des avis divergents concernant votre dossier : votre demande de prêt peut-être refusée auprès de certains établissements tandis que d’autres vous déballeront le tapis rouge. Les critères varient d’une banque à l’autre, aussi nous vous conseillons de ne pas hésiter à multiplier les demandes de crédit pour comparer les conditions qui vous sont proposées !

Nous avons retrouvé cinq critères évalués par votre banquier pour déterminer votre profil, que nous vous transmettons ici pour vous aider à élaborer votre dossier d’emprunt.

1) Emploi et Pérennité des revenus

Ce premier critère est jugé comme déterminant par les établissements de crédits. Il se subdivise en 5 parties :

  • Très favorable : vous disposez d’un emploi (Contrat à Durée Indéterminé) depuis plus d’un an ;
  • Favorable : Vous détenez un emploi en CDI et avez entre huit mois et un an d’ancienneté ;
  • Neutre : vous détenez un CDI mais n’avez qu’entre 6 et 8 mois d’ancienneté ;
  • Défavorable : vous êtes en CDI depuis moins de 6 mois
  • Très défavorable : vous êtes en période d’essai, n’avez pas d’emploi ou êtes en Contrat à Durée Déterminée.

Notez que ce critère ne peut s’appliquer qu’aux salariés, les non salariés ayant des critères spécifiques liés aux risques de leur profession. De manière générale, il est plus facile à un salarié d’emprunter qu’à un non-salarié, les revenus du premier étant jugés plus réguliers. Plus le banquier a de lisibilité sur vos revenus, plus l’emprunt dont vous pourrez disposer sera élevé.

2) Type de bien

Le type de bien que vous choisissez a une importance pour votre banquier, car plus votre placement est intéressant, plus votre banquier aura de garanties que vous puissiez lui rembourser son emprunt (en saisissant le bien si vous n’êtes pas capable de rembourser votre emprunt.) Ici encore, 5 parties :

  • Très favorable : si le marché immobilier est très dynamique ;
  • Favorable : si le marché immobilier est dynamique ;
  • Neutre : si le marché immobilier est stable ;
  • Défavorable : si le marché immobilier est peu dynamique
  • Très défavorable : si le marché immobilier est sans activité, ou si votre projet demande de nombreux travaux. Le risque pris par le banquier est ici maximal

Les banquiers apprécient le dynamisme du marché immobilier en fonction du nombre de transactions enregistrées par les notaires sur des biens équivalents au votre.

3) Apport personnel

L’apport personnel est, comme nous vous l’avons dit précédemment, important pour votre banquier : il dénote de votre intérêt pour l’investissement acquis. Les banquiers jugent celui-ci selon 5 subdivisions :

  • Très favorable : si vous participer de 30% ou plus à l’achat du bien ;
  • Favorable : si votre apport personnel est entre 25% et 30% de la valeur du bien ;
  • Neutre : si votre apport personnel constitue entre 15% et 25% de la valeur du bien ;
  • Défavorable : si votre apport personnel ne constitue que de 10 à 15% de la valeur du bien ;
  • Très défavorable : si votre apport personnel est de 0%, si vous n’avez pas de moyen de payer les frais de notaire et/ou d’agence.

Les pourcentages que nous vous avons indiqués ici comprennent les frais de notaire et de garantie, qui sont bien souvent à votre charge et ne peuvent être couverts par votre emprunt. Les frais de notaire et les garanties s’élèvent à 6%, en général, de la valeur du bien. Si vous êtes jeune, le critère de l’apport personnel peut subir quelques exceptions. De plus, ce critère ne s’applique ni aux opérations locatives, ni aux prêts travaux, ni aux résidences secondaires si vous détenez par ailleurs un patrimoine immobilier ou mobilier.

4) Capacité d’épargne

Votre établissement de crédit prendra en compte votre épargne pour déterminer votre niveau de solvabilité. Ce critère se subdivise en 5 parties :

  • Très favorable : si vous êtes à même de conserver plus de 25% de vos revenus sur une durée de trois ans ;
  • Favorable : si vous avez su mettre de côté 10 à 20% de vos revenus sur une durée variant de 2 à 3 ans ;
  • Neutre : votre capacité d’épargne est alors jugée moyenne si vous avez épargné 10% de vos revenus en 2 ans ;
  • Défavorable : vous avez alors une capacité d’épargne très faible, ne pouvant sécuriser les paiements de vos autres échéances à l’avance.
  • Très défavorable : votre capacité d’épargne n’est pas prouvée. Votre épargne est indisponible.

L’épargne se constitue soit à partir de versements réguliers (salaires, versements mensuels…), soit à partir de versement ponctuels (Plan épargne entreprise, primes, bonus, 13ème mois…)

5) Endettement

Votre endettement courant est un indicateur assez fort pour votre banque ; il détermine le fait de savoir si un nouveau prêt pourra,ou non, vous être imputable sans soucis. Encore une fois, il se subdivise ainsi :

  • Très favorable : votre endettement représente moins de 25% de vos revenus ;
  • Favorable : votre endettement correspond à 25 ou 30% de vos revenus ;
  • Neutre : votre endettement est de 33%, ou moins ;
  • Défavorable : votre endettement varie entre 35 à 40% de vos revenus ;
  • Très défavorable : votre endettement impute plus de 40% de vos revenus.

Votre endettement sera néanmoins retraité par les banques aux vues de certains critères, comme les revenus issus de la location, votre profil d’emprunteur (avec l’évolution future de vos revenus), les allocations familiales perçues…

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