Le rachat de crédit immobilier

Principe du rachat de prêt immobilier

Le rachat de crédit immobilier vise à regrouper vos prêts, réduisant ainsi le nombre d’établissements de crédits. Cette opération vous permet également de renégocier vos crédits à des meilleurs taux, et vous pouvez faire jouer la concurrence en votre faveur. Grâce à cette opération, vous pouvez tenter de réduire les mensualités de votre crédit.

Si votre rachat de crédit immobilier ne porte que sur des crédits immobiliers, on parle alors de « renégociation de crédit ». Vous avez la possibilité de changer de créditeur d’une part, vous permettant de comparer les différentes offres de prêt que les établissements de crédit peuvent vous proposer, et de choisir le meilleur taux.

La règlementation du rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier pénalise les banques et établissements de crédit vous ayant accordé le prêt. En effet, celles-ci considèrent avoir pris un risque en vous octroyant un prêt, risque que vous ne leur rémunèrerez pas en ayant recours au rachat de crédit.

La législation a donc tendance à protéger votre banque auprès de laquelle vous avez contracté l’emprunt. La loi oblige donc l’emprunteur à verser des pénalités de remboursement anticipé. Ces pénalités sont négociées lors de la mise en place du prêt avec la banque, et correspondent à 6 mois d’intérêt, avec un maximum de 3% du capital. La banque est donc rémunérée si vous décidé de changer d’établissement de crédit.

De plus, le rachat de crédit est plafonné à 90% du gage.

Ainsi, si vous procédez à cette option, veillez à ajouter au coût du nouveau prêt les éléments suivants :

  • Les pénalités de remboursement anticipé prévues par la loi ;
  • Les frais supplémentaires pour mettre en place les nouvelles garanties ;
  • Le temps et le coût du transfert de compte.

Les points clés du rachat de crédit

Plusieurs points clés sont à étudier pour prendre la bonne décision sur le rachat de votre crédit immobilier.

  • Durée écoulée du crédit en cours : le rachat de crédit n’est intéressant que durant la première partie de cotisation du crédit. En effet, le différentiel des mensualités à verser n’est pas intéressant si votre emprunt est déjà remboursé à moitié.
  • Différentiel de taux : Dans le but d’avoir un gain financier suffisant, il faut que la différence de taux entre le taux actuellement en cours et le taux du nouveau prêt soit significative. Nous avons remarqué qu’un taux d’1,2% était généralement nécessaire. Prenez soin d’étudier cette différence de taux sur la durée restante du prêt.
  • Frais de rachat : si vous renégociez votre prêt ou si vous optez pour le rachat de crédit, les pénalités de remboursement anticipé sont dues à votre établissement bancaire. En revanche, les frais de garantie ne sont pas toujours significatifs (2% en moyenne pour une hypothèque, 0.6% dans le cas d’une caution crédit logement)
  • Financement des frais : certains frais (frais de dossier, frais de garantie…) sont à rajoutés au capital à refinancer.
  • Montant du prêt actuel : ne pas oublier que le gain potentiel lié au rachat est directement proportionnel au montant du capital restant dû.

Les avantages et les inconvénients

Le rachat de crédit présente de nombreux avantages. D’une part, il vous permet de négocier des taux fixes ou variables plus compétitifs. D’autre part, les établissements de crédit vous offre une plus grande modularité dans les options choisies. Les conditions d’acceptation tournent en votre faveur, et le coût de l’hypothèque est plus bas que lorsque vous avez contracté votre crédit. Enfin, l’hypothèque peut être substituée par une caution.

Les inconvénients sont les pénalités de remboursement anticipé, qui sont à votre charge, et bien souvent le manque de clarté de la part du banquier dans les offres de rachat de crédit : méfiez-vous des coûts cachés !

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