Prêt réglementé par l’Etat

Pour permettre à tous de devenir propriétaire d’un logement, l’État a mis en place un certain nombre de prêts encadrés, appelés prêts réglementés. Ils garantissent aux emprunteurs des droits et des conditions particulières d’emprunt immobilier.

Caractéristiques des prêts réglementés

Les prêts réglementés ne concernent que les projets relatifs à la résidence principale. Les conditions y sont avantageuses pour l’emprunteur, l’État plafonnant les taux. De plus, certains de ces prêts bénéficient de l’Aide Personnalisée au Logement : vous pouvez utiliser ces ressources supplémentaires pour rembourser votre crédit.

Il existe plusieurs types de prêt immobiliers règlementés par l’État : le prêt à taux zéro, le prêt conventionné, le prêt à l’accession sociale (PAS), le plan d’épargne logement.

Le prêt à taux Zéro

Principe du PTZ

Mis en place par le gouvernement en 2005, le crédit à taux zéro est destiné aux premiers acheteurs d’un bien immobilier. Il a été conçu pour aider les français à devenir propriétaire de leur résidence principale.
Le prêt à taux Zéro vient en complément d’autres prêts : il ne peut permettre à lui seul de financer la totalité d’un investissement financier. Il est soumis à de nombreuses conditions :

Conditions relatives à la nature de l’emprunteur

Le prêt à taux zéro ne concerne donc que les particuliers effectuant le premier achat d’un bien immobilier, et uniquement dans le cas d’une résidence principale. Les bénéficiaires de cette mesure ne doivent pas avoir été propriétaire au minimum dans les deux années précédant l’obtention du prêt à taux zéro, sauf s’ils ont été mutés pour raison professionnelle.
De plus, le crédit à taux zéro est soumis à des plafonds de ressources. Le ménage qui emprunte doit avoir un revenu imposable ne dépassant pas un certain seuil, déterminé en fonction du nombre de personne composant le ménage et le lieu d’achat du logement.

Conditions relatives à la nature du bien

Le bien immobilier doit être un logement neuf ou en construction, un logement ancien, un local professionnel aménagé en lieu d’habitation, ou un logement faisant objet d’un contrat de location-accession.

Conditions d’acceptation

Le prêt à taux Zéro ne peut excéder 20% du montant total du logement, et 50% des prêts souscris par l’emprunteur. Dans le cas contraire, il ne sera pas accordé.
Quant à la durée sur laquelle s’étend le remboursement, il dépend des revenus du ménage. Plus les revenus de celui-ci sont faibles, plus le remboursement peut être long.

Le prêt conventionné

Principe du crédit conventionné

Le prêt conventionné (ou crédit conventionné) permet au ménage y faisant appel de bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
Les caractéristiques de ce prêt sont :

  • un taux d’intérêt fixé par l’État, et relativement élevé ;
  • une durée du prêt fixée entre 5 et 35 ans ;
  • pas de conditions de ressources nécessaires ;
  • peut financer l’intégralité de l’investissement ;

Conditions relatives à la nature de l’emprunteur

Le crédit conventionné doit être le premier achat immobilier du particulier.

De plus, celui-ci doit être la résidence principale de l’acheteur, ou du locataire si c’est un logement locatif.

Avantages et Inconvénients du prêt conventionné

Le prêt conventionné présente comme avantages de pouvoir financer à 100% l’achat, de pouvoir bénéficier des APL ainsi que de la résidence locative, des SCI et du cautionnement bancaire. Enfin, le prêt conventionné est disponible pour tous, sans conditions de ressource.
Néanmoins, le crédit conventionné a quelques inconvénients : l’acheteur/locataire doit l’habiter dans un délai d’un an à compter de la date d’acquisition ou de la date de fin des travaux. De plus, il existe des contraintes dites « de confort » : il doit mesurer au minimum 9m² pour une personne seule, 16m² pour deux personnes et 9m² par personne supplémentaire. Enfin, son montant ne couvre pas les frais de notaire.

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Principe du PAS

Le Prêt à l’Accession Sociale est un crédit conventionné particulier. A la différence de ce dernier, il est soumis à des contraintes de ressources (mêmes normes que pour le prêt à taux zéro), mais en contrepartie offre un taux moins élevé de 0.5%.

Les caractéristiques de ce prêt

  • un taux d’intérêt fixé par l’État, et relativement élevé (variant entre 5,80% et 6.15%)
  • une durée du prêt fixée entre 5 et 35 ans ;
  • des conditions de ressources semblables au prêt à taux zéro ;
  • peut financer l’intégralité de l’investissement ;

Conditions relatives à la nature de l’emprunteur

Le prêt à l’Accession Sociale doit être d’une part le premier achat du particulier, mais constituer de plus sa résidence principale.

Avantages et Inconvénients du PAS

Tout comme le prêt conventionné, le Prêt à l’Accession Sociale a pour avantage de pouvoir financer à 100% le bien immobilier, et de permettre à l’emprunteur de bénéficier des APL. Les frais de dossiers sont plafonnés à 457€, et les frais de garantie sont réduits. Enfin, le prêt est garanti par le Fond de Garantie de l’Accession Sociale, qui prend le relais de l’emprunteur si celui-ci s’avère défaillant.
Il présente comme désavantage de ne pas couvrir les frais de notaire.

Le plan d’épargne logement (PEL) et le Compte épargne Logement (CEL)

Principe

Le Plan d’Épargne Logement et le Compte Épargne Logement permettent d’obtenir un crédit immobilier à des conditions avantageuses.
Il fonctionne en deux étapes :

  • Dans un premier temps, le particulier alimente régulièrement son plan d’épargne immobilier. C’est la phase d’épargne. Elle doit durer au minimum 4 ans pour le PEL, et 18 mois pour le CEL.
  • Dans un second temps, le particulier peut obtenir un prêt. C’est la phase de crédit. L’emprunt est proportionné à la durée d’épargne d’une part et aux conditions négociées à l’ouverture du PEL / CEL d’autre part.

Conditions relatives à ce type de crédit

Plusieurs conditions encadrent le Plan d’Épargne Logement et le Compte d’Épargne Logement :

  • La phase d’épargne doit durer au minimum 4 ans pour le PEL, et 18 mois pour le CEL.
  • Il permet de financer l’achat d’un terrain, la construction d’un logement, l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, les travaux d’agrandissement ou de rénovation d’un logement.
  • Le PEL est plafonné à 61 200€ pour l’épargne, et 92 000€ pour le crédit.
  • Le dépôt minimal à l’ouverture du PEL est de 225€. Le dépôt minimal annuel est de 540€.
  • Si, au bout de 10 ans, le PEL n’est pas utilisé, il est impossible de le proroger à nouveau.

Avantages et inconvénients du PEL et du CEL

L’avantage des plans d’épargne logement est que ceux-ci disposent de taux de crédit intéressants, et qu’ils sont bien souvent exempts de frais de dossiers. Les intérêts perçus durant la phase d’épargne sont défiscalisés (hors prélèvement sociaux). Quand aux CEL, ils bénéficient de taux d’emprunt plus intéressant, mais leurs taux d’épargne sont réduits dans la même mesure.
L’inconvénient est que l’emprunt contracté se fait au prorata de l’épargne déposé : plus celle-ci était élevée, plus les conditions d’emprunt sont conciliantes. De plus, la durée de l’emprunt dépend du montant emprunté : plus celui-ci est élevé, plus la durée d’emprunt est courte !

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